山林に家は建つのか

今回は地目に関する話です。地目（ちもく）とは、土地の種類のことです。そもそも

国内に存在するすべての土地は、地番と同じく土地の種類についても法務局に地目として登記されています。

不動産登記法上の地目の種類としては、次のように全部で２３種類あります。宅地、田、畑、山林、原野、用悪水路、公衆用道路、公園、雑種地、境内地、牧場、鉱泉地、池沼、墓地、水道用地、運河用地、塩田、ため池、堤、井溝、保安林、鉄道用地、学校用地の２３種類です。

宅地のほか、山林や原野、雑種地でも住宅は建てられます。田、畑などは農地法により、公衆用道路は道路法によりその使用が制限されていますが、山林や原野、雑種地などは建築基準法上の制限はないのでそのままで家を建てることができます。

だから山林にも家は建ちます。

とはいえ家を建てた場合は地目が山林でも固定資産評価額は宅地同等に評価され、固定資産税も宅地と同等に税金が掛かってきます。 でも、地目変更すると登記費用が必要になるので、家を建てたからといえ地目変更をする必要はありません。それでも住宅を建てる時に地目を雑種地や山林や原野から「宅地」に変える場合が一般的です。

｢宅地｣とは、建物の敷地及びその維持若しくは効用を果たすために必要な土地と定義されており、｢雑種地｣とは、田・宅地などの法律で定められた特定の地目のいずれにも該当しない土地と定義されています。「山林」は「耕作の方法によらないで竹木の生育する土地をいう」とのこと。家が建築可能な地目はつぎのとおりです。

・宅地－家を建てるための土地

・山林・原野・雑種地－建築可能

・農地－原則不可ですが許可を取れれば可能（地目を変更する必要があります）

昔のまま登記上の地目が雑種地のまま家が建っているところもあるし、地目が山林のまま家が建っているところもあります。

地目以外でも注意点があります。

・市街化調整区域の指定になっていないか

・農振法など特有の利用制限がかけられていないか

・用途地域が工業専用地域になっていないか

市街化調整区域は当面の間は市街化するのを抑制しようとしている地域になり、原則として家を建てることはできません。そのため土地は相場よりも安く、開発が規制されているため、豊かな自然が残っています。通常は不動産業者が把握をしていますが、市区町村にいって都市計画図をみれば確認できます。

また農振法などその土地特有の利用制限がかけられていることがあります。農振法とは「農業振興地域の整備に関する法律」のことで、補助金を使って整備した農地や今後農地として利用する土地が農振地域に指定されています。地目が農地以外の山林や原野であっても農振法が適用されていることもあり、農振地域に指定されていると家を建てることはできなくなります。

土地の「用途地域」が工業専用地域になっている場合、その土地に家を建てることはできません。工業の利便を図るために定めた専用地域で、マンションや一戸建て、寮・社宅を問わず住宅の建築が一切禁止されています。

以上に注意すれば山林でも家を建てることは可能といえます。しかし固定資産税などが高くなるのでメリットとしては購入時のみとなるでしょう。